Je reçois régulièrement des propriétaires qui me demandent, à voix basse, s'ils ont le droit de vendre en viager sans en parler à leurs enfants. La réponse juridique est oui : votre bien vous appartient, vous en disposez librement. La réponse humaine est plus nuancée, et c'est celle qui compte pour la suite.
Au fil des dossiers que j'accompagne en Charente-Maritime, je n'ai jamais vu une opération bien vécue quand la famille l'a découverte après coup. J'ai en revanche vu beaucoup de situations où une réunion d'une heure a levé toutes les craintes. Alors je propose systématiquement ce rendez-vous, et je le tiens en présence des enfants s'ils le souhaitent.
Ce que dit la loi
Vous êtes propriétaire, donc libre de vendre. Vos enfants n'ont aucun droit de veto sur la vente d'un bien de votre vivant, et la réserve héréditaire ne porte pas sur tel ou tel bien mais sur une fraction de votre patrimoine au jour de la succession.
Le Code civil pose toutefois deux garde-fous qu'il faut connaître. L'article 1975 annule la rente constituée sur la tête d'une personne atteinte, au jour du contrat, d'une maladie dont elle décède dans les vingt jours : c'est la sanction de l'absence d'aléa. L'article 918, lui, vise la vente à un héritier en ligne directe moyennant une rente viagère ou à fonds perdu : la valeur du bien peut alors être imputée sur la quotité disponible, sauf accord des autres héritiers. Autrement dit, vendre en viager à l'un de ses enfants est possible mais délicat, et cela se prépare avec le notaire.
En revanche, une vente en viager à un tiers ne prive personne de sa réserve : elle transforme un bien immobilier en bouquet et en rente, c'est-à-dire en argent dont vous disposez librement, et dont ce qu'il en reste entrera dans votre succession.
Les trois craintes que j'entends le plus
La première : on va spolier les enfants. En réalité, la question posée est celle du choix entre transmettre des murs et transmettre des moyens. Un logement dont l'entretien pèse, que personne n'habitera et que les héritiers vendront de toute façon, n'est pas toujours le meilleur cadeau. Le dire calmement change souvent la conversation.
La deuxième : l'acquéreur attend notre décès. C'est la caricature du viager, et elle a la vie dure. Dans les faits, les acquéreurs que je rencontre cherchent un placement immobilier progressif, souvent pour préparer leur propre retraite. Le sujet se dédramatise beaucoup quand on explique le mécanisme du calcul, où l'espérance de vie est un paramètre statistique parmi d'autres, et non un pari personnel.
La troisième : et si le bien devait servir à financer la maison de retraite ? C'est justement l'un des meilleurs arguments en faveur du viager, à condition d'anticiper. Un viager occupé avec usufruit permet de louer le logement en cas de départ en établissement. Une clause d'indemnité de libération anticipée peut être prévue dès l'origine. Encore faut-il y avoir pensé avant de signer.
Comment j'organise l'échange
Je commence par un premier rendez-vous avec vous seul, pour comprendre votre projet sans regard extérieur. Puis, si vous le souhaitez, je propose un second rendez-vous avec vos enfants, en présentant le même dossier chiffré à tout le monde, avec ses avantages et ses limites.
Personne ne signe ce jour-là. La décision appartient au propriétaire, et le temps de réflexion fait partie du processus. Mon travail est de faire en sorte que tout le monde comprenne la même chose, avec les mêmes chiffres.
Enfin, tout se termine chez le notaire, qui n'est pas un simple témoin : il contrôle l'équilibre du contrat, la réalité de l'aléa et la solidité des garanties. C'est le passage obligé, et c'est une bonne nouvelle pour tout le monde, y compris pour vos enfants.
Yannick Poulin, expert en solutions patrimoniales et viagères
Royan (17200) · Charente-Maritime & Charente · 06 73 16 07 74