Beaucoup de propriétaires me contactent en disant vouloir un viager, et repartent avec une vente à terme. Non pas que le viager soit mauvais, mais parce que ce qu'ils cherchaient réellement, c'était un complément de revenu régulier sans confier leur avenir au hasard.
La vente à terme est une vente immobilière classique dont le prix, fixé et connu dès la signature, est payé en plusieurs fois : un acompte au départ, puis des mensualités pendant une durée déterminée à l'avance. Cinq ans, dix ans, quinze ans : la durée est un choix, pas un pronostic.
La différence essentielle avec le viager : l'aléa
Un viager est un contrat aléatoire au sens du Code civil : le nombre total de rentes versées dépend de la durée de vie du crédirentier. Ni le vendeur ni l'acquéreur ne connaissent le prix final au moment de signer. C'est cet aléa qui fait la nature même du contrat, et c'est aussi ce qui met certaines familles mal à l'aise.
La vente à terme supprime cet aléa. Le prix total est arrêté, le calendrier est arrêté, le dernier versement a une date. Vous savez exactement ce que vous allez percevoir, et vos enfants aussi. Si vous décédez avant le terme, les mensualités restantes ne s'arrêtent pas : elles reviennent à votre succession, sauf clause contraire expressément négociée. C'est souvent l'argument qui apaise une discussion familiale bloquée depuis des mois.
En contrepartie, l'acquéreur ne prend aucun pari : il ne bénéficiera pas de l'effet d'aubaine d'un viager court, mais il ne redoute pas non plus un viager très long. Beaucoup d'acquéreurs prudents préfèrent d'ailleurs cette lisibilité, ce qui élargit le nombre de candidats sur un bien.
Occupée ou libre, comme le viager
La vente à terme se décline elle aussi en version occupée et en version libre. En vente à terme occupée, vous continuez à vivre chez vous : la valeur d'occupation est déduite du prix, exactement comme dans un viager occupé. En vente à terme libre, l'acquéreur dispose du bien immédiatement.
Sur le littoral charentais, je la propose souvent pour des maisons de bourg à Saujon, Marennes ou La Tremblade, dont les propriétaires veulent un revenu complémentaire régulier tout en gardant un horizon clair pour leurs enfants.
Les garanties à exiger
Une vente à terme se sécurise exactement comme un viager, et il ne faut rien concéder sur ce point. Le privilège de vendeur inscrit au fichier immobilier, la clause résolutoire qui permet de récupérer le bien en cas d'impayés, l'indexation des mensualités sur un indice public afin qu'elles ne perdent pas leur valeur au fil des années : ces trois clauses ne sont pas optionnelles.
Le notaire vérifie également la capacité de paiement de l'acquéreur avant la signature. Une mensualité étalée sur dix ans engage une personne sur une décennie : le sérieux du dossier se contrôle en amont, pas quand un incident survient.
Fiscalement, ce n'est pas la même chose qu'un viager
Le point mérite d'être souligné, car il surprend souvent. Les mensualités d'une vente à terme ne sont pas des rentes viagères : elles constituent le paiement échelonné d'un prix de vente. Elles ne relèvent donc pas du régime d'imposition partielle applicable aux rentes viagères à titre onéreux.
L'opération suit le régime des plus-values immobilières des particuliers, avec les exonérations et abattements de droit commun, notamment l'exonération de la résidence principale. Le montage n'est donc pas neutre selon que le bien est votre résidence principale, une résidence secondaire près de la côte ou un bien locatif. C'est une raison de plus pour faire chiffrer les deux formules avant de trancher, et de faire confirmer le traitement fiscal par le notaire au vu de votre situation réelle.
Yannick Poulin, expert en solutions patrimoniales et viagères
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