La rente viagère et sa fiscalité, expliquées simplement

Comment le montant est déterminé

Le calcul enchaîne quatre étapes, toujours les mêmes. On établit d'abord la valeur du bien, celle qu'il aurait s'il était vendu librement. On en déduit, si vous restez chez vous, la valeur de votre droit d'occupation, ce qui donne la valeur occupée. On retranche ensuite le bouquet que vous souhaitez percevoir à la signature. Le solde est enfin converti en rente à l'aide d'un barème de conversion tenant compte de votre âge et, le cas échéant, de celui de votre conjoint.

Deux paramètres pèsent particulièrement. L'âge, d'abord : à valeur égale, une rente est plus élevée pour un vendeur plus âgé, puisqu'elle est statistiquement servie moins longtemps. La configuration ensuite : une rente constituée sur deux têtes, avec réversion totale au survivant, est plus faible qu'une rente sur une seule tête, car elle protège plus longtemps.

Le curseur entre bouquet et rente vous appartient. Plus vous prenez de bouquet, moins la rente est élevée, et inversement. Je présente toujours plusieurs répartitions côte à côte, parce qu'un tableau se discute mieux qu'un principe.

Une rente protégée : indexation et garanties

Une rente qui ne bouge pas pendant vingt ans perd son pouvoir d'achat. L'acte notarié prévoit donc une clause d'indexation, généralement adossée à un indice public de l'INSEE, avec une date de révision annuelle. Ce n'est pas un détail de rédaction : c'est ce qui fait qu'une rente reste utile dans la durée.

La sécurité du paiement repose sur trois clauses. Le privilège de vendeur, inscrit au fichier immobilier, vous place devant les autres créanciers de l'acquéreur. La clause résolutoire permet de faire résoudre la vente et de récupérer le bien en cas de défaut de paiement, les sommes déjà versées vous restant acquises selon les modalités prévues. La clause pénale, enfin, chiffre par avance l'indemnité due en cas de manquement.

Ces clauses figurent dans tout acte sérieux. Si l'une manque, ce n'est pas une négligence : c'est un signal. Je les vérifie systématiquement avant la signature, avec le notaire.

L'imposition : une fraction seulement

Venons-en au point qui inquiète. Contrairement à un salaire ou à une pension, une rente viagère constituée à titre onéreux, ce qui est le cas dans une vente en viager, n'est pas imposable en totalité. Seule une fraction de son montant entre dans le revenu imposable, en application de l'article 158 du Code général des impôts.

Cette fraction est fixée par la loi, une fois pour toutes, en fonction de votre âge au moment où vous commencez à percevoir la rente. Le principe est simple à retenir : plus vous êtes âgé à l'entrée en jouissance, plus la part imposable est faible. Une fois déterminée, cette fraction ne change plus, même si vous percevez la rente pendant vingt ans. Je vous indique le taux exactement applicable à votre situation lors du rendez-vous, et le notaire le confirme dans l'acte.

Le bouquet, lui, ne relève pas de ce régime. Il constitue une partie du prix de vente et suit le régime des plus-values immobilières des particuliers, avec ses exonérations, à commencer par celle de la résidence principale. Concrètement, un propriétaire qui vend son logement principal en viager n'est, dans la très grande majorité des cas, pas imposé sur son bouquet.

Un dernier mot sur les prélèvements sociaux : ils s'appliquent sur la même fraction imposable que l'impôt sur le revenu, et non sur la rente entière. Rien de tout cela ne remplace l'avis de votre notaire ou de votre conseil fiscal au vu de votre déclaration réelle : mon rôle est de vous permettre d'aborder ce rendez-vous en sachant de quoi l'on parle.