Le démembrement de propriété n'a rien d'exotique : c'est le mécanisme le plus utilisé du droit patrimonial français, celui qui s'applique automatiquement quand un conjoint survivant hérite de l'usufruit du logement familial. Le vendre volontairement, de son vivant, est simplement une autre manière de s'en servir.
Le principe : la pleine propriété d'un bien se décompose en deux droits. L'usufruit, c'est le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus. La nue-propriété, c'est le droit d'en disposer, c'est-à-dire de le posséder sans en avoir la jouissance. Vendre la nue-propriété revient à céder les murs tout en gardant l'usage.
Ce que vous obtenez, ce que vous gardez
Vous recevez un capital, en une fois, à la signature. Pas de rente, pas de mensualité, pas de calendrier à suivre pendant vingt ans, pas de vigilance à exercer sur la solvabilité de l'acquéreur dans la durée. Beaucoup de propriétaires qui redoutaient le suivi d'un viager retrouvent là une simplicité qui leur convient.
Vous conservez l'usufruit, c'est-à-dire le droit de rester chez vous jusqu'à la fin de votre vie, ou de louer le bien si vous partez vivre ailleurs, les loyers vous revenant intégralement. C'est un point que l'on oublie souvent : l'usufruitier peut louer, et cette faculté peut financer une place en établissement le jour venu.
En contrepartie, le capital versé est nécessairement inférieur à la valeur en pleine propriété : l'acquéreur achète un bien dont il n'aura la jouissance que plus tard. La répartition entre usufruit et nue-propriété se calcule à partir de votre âge, selon des méthodes économiques précises, et non selon le barème fiscal forfaitaire de l'article 669 du Code général des impôts, qui ne sert qu'au calcul des droits d'enregistrement.
L'extinction de l'usufruit, cœur du mécanisme
À votre décès, l'usufruit s'éteint. Le nu-propriétaire devient plein propriétaire automatiquement, sans nouvel acte, sans droits de succession à payer sur la reconstitution de la propriété. C'est la mécanique légale de l'usufruit, et c'est ce qui rend l'opération lisible pour l'acquéreur.
Il est également possible de fixer un usufruit temporaire, pour une durée déterminée, par exemple quinze ou vingt ans. Le montage est alors plus proche d'une vente à terme dans son esprit, et il faut mesurer avec attention ce qu'il advient si vous vivez au-delà du terme. Je ne le propose jamais sans en avoir posé la question franchement.
Charges, travaux, transmission
La répartition des charges suit le Code civil : l'usufruitier assume l'entretien courant, le nu-propriétaire les grosses réparations de l'article 606. La taxe foncière est classiquement supportée par l'usufruitier, sauf convention contraire écrite dans l'acte. Là encore, l'acte notarié tranche tout par avance.
Côté transmission, le capital reçu entre dans votre patrimoine et suit les règles habituelles de la succession. Il peut être conservé, placé, ou donné de votre vivant avec les abattements en vigueur. Beaucoup de familles utilisent d'ailleurs le démembrement pour aider les enfants tout de suite, plutôt que de leur transmettre plus tard un bien qu'ils devront vendre.
Un dernier conseil : le démembrement, la vente à terme et le viager répondent à des besoins voisins mais pas identiques. Faites chiffrer les trois avant de choisir. C'est exactement ce que je fais lors d'un rendez-vous à Royan ou à votre domicile, partout en Charente-Maritime.
Yannick Poulin, expert en solutions patrimoniales et viagères
Royan (17200) · Charente-Maritime & Charente · 06 73 16 07 74